Grundsteuer

Es hat sich in der Vergangenheit gezeigt, dass gerade im Bezug auf die Grundsteuerveranlagung immer wieder die Frage gestellt wird, wieso man Grundsteuer bezahlen soll, obwohl man das Grundstück schon vor Monaten verkauft hat.

Mit nachfolgendem Text möchten wir Ihnen das Verfahren bei der Grundsteuer-Fortschreibung näher erläutern und begründen, warum die Berichtigung der Grundsteuerveranlagung nach Grundstücksverkäufen unter Umständen erst nach ein bis zwei Jahren möglich wird.

Grundlage für eine Grundsteuerfestsetzung oder Änderung ist der Erlass eines Messbescheides vom Finanzamt. In diesem Bescheid wird der Grundstückseigentümer, die Grundstücksbezeichnung, das Festsetzungsdatum und der Messbetrag den Gemeinden bekannt gegeben. Durch diese Angaben wird die Berechnung und Festsetzung der Grundsteuer möglich. Die jährlich zu zahlende Grundsteuer ergibt sich aus der Multiplikation des Messbetrages und dem Hebesatz der jeweiligen Ortsgemeinde für die Grundsteuer A (Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) oder Grundsteuer B (sonstige/bebaute Grundstücke).

Nach jedem geschlossenen Kaufvertrag und erfolgter Eintragung im Grundbuch erhält das Finanzamt davon Kenntnis, welches nun die Gültigkeit des bestehenden Messbescheides kontrollieren muss. Darüber hinaus werden Überprüfungen bzgl. der Art oder der Zurechnung des Grundstückes notwendig. Falls von der zuletzt getroffenen Feststellung abgewichen wird, erfordert dies eventuell auch eine neue Gesamtbewertung. Hierzu wird der neue Eigentümer vom Finanzamt aufgefordert die entsprechenden Unterlagen vorzulegen. Gegebenenfalls werden auch Ortsbesichtigungen erforderlich.

Des Weiteren darf die Einheitswert– und Messbetragsfestsetzung des Finanzamtes - gemäß den rechtlichen Bestimmungen - nur zum 1.1. eines Veranlagungsjahres erfolgen. D. h. ab Verkauf oder Kauf erfolgt die Änderung erst zum nächsten 01.01. (auch wenn der Verkauf am Anfang eines Jahres z. B. im Februar stattfand). Privatrechtliche Vereinbarungen in den jeweils abgeschlossenen Kaufverträgen (z. B. dass alle Lasten bereits mit Abschluss des Vertrages auf den Käufer übergehen), müssen aus öffentlich-rechtlicher Sicht außer Acht gelassen werden.

Wenn das Finanzamt den Einheitswert und den Messbetrag ermittelt hat, werden diese - in einem zusammengefassten Bescheid - dem Käufer bekannt gegeben. Gleichzeitig wird nun auch der Messbetrag der Verbandsgemeindeverwaltung übermittelt. Diese ist erst jetzt berechtigt die Grundsteuerbescheide auszustellen oder zu berichtigen.

Der ehemalige Eigentümer ist daher auch nach dem Verkauf solange Grundsteuerschuldner, bis er von der Verbandsgemeinde einen Aufhebungs- oder Änderungsbescheid erhält wobei evtl. überzahlte Grundsteuer erstattet wird. Der Grundstückskäufer wird mit einem Grundsteuerbescheid als Steuerpflichtiger veranlagt und muss ggf. mit einem Nachzahlungsbetrag rechnen.

1.  Verkäufer, Käufer und Notar sprechen miteinander. 
2. Der Notar schickt den Kaufvertrag an das Grundbuchamt. 
3. Das Grundbuchamt trägt den neuen Eigentümer ein. 
4. Danach geht der Kaufvertrag an das Finanzamt. 
5. Das Finanzamt berechnet den Einheitswert und den Steuermessbetrag. 
6. Die Daten gehen an das Rechenzentrum. 
7. Die Unterlagen kommen zurück zum Finanzamt. 
8. Das Finanzamt prüft die Unterlagen. 
9. Danach bekommen der Käufer und die Gemeinde die Informationen.
10. Die Gemeinde legt die Steuer fest. 
11. Die Grundsteuerbescheide werden erstellt. 
12. Die Bescheide werden verschickt:
    •  an den Verkäufer (manchmal mit Geld zurück)
    •  an den Käufer (manchmal mit einer Nachzahlung)