Grundsteuer

Sie möchten wissen, warum Sie ggf. zur Zahlung der Grundsteuer veranlagt werden obwohl Sie ihr Grundstück bereits vor Monaten verkauft haben?

Mit nachfolgendem Text möchten wir Ihnen das Verfahren bei der Grundsteuer-Fortschreibung näher erläutern und begründen, warum die Berichtigung der Grundsteuerveranlagung nachdem Sie Ihr Grundstück verkauft haben unter Umständen einige Zeit in Anspruch nehmen kann.

Grundlage für eine Grundsteuerfestsetzung oder Änderung ist der Erlass eines Messbescheides vom Finanzamt. In diesem Bescheid werden der Grundstückseigentümer, die Grundstücksbezeichnung, das Festsetzungsdatum und der Messbetrag den Gemeinden bekannt gegeben. Durch diese Angaben wird die Berechnung und Festsetzung der Grundsteuer möglich. Die jährlich zu zahlende Grundsteuer ergibt sich aus der Multiplikation des Messbetrages und dem Hebesatz der jeweiligen Ortsgemeinde für die Grundsteuer A (Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) oder Grundsteuer B (sonstige/bebaute Grundstücke).

Nach jedem geschlossenen Kaufvertrag und erfolgter Eintragung im Grundbuch erhält das Finanzamt davon Kenntnis, welches nun die Gültigkeit des bestehenden Messbescheides kontrollieren muss. Darüber hinaus werden Überprüfungen bzgl. der Art oder der Zurechnung des Grundstückes notwendig. Falls von der zuletzt getroffenen Feststellung abgewichen wird, erfordert dies eventuell auch eine neue Gesamtbewertung. Hierzu wird der neue Eigentümer vom Finanzamt aufgefordert die entsprechenden Unterlagen vorzulegen. Gegebenenfalls werden auch Ortsbesichtigungen erforderlich.

Des Weiteren darf die Einheitswert- und Messbetragsfestsetzung des Finanzamtes gemäß den rechtlichen Bestimmungen - nur zum 1.1. eines Veranlagungsjahres erfolgen. D. h. ab Verkauf oder Kauf erfolgt die Änderung frühestens zum nächsten 01.01. (auch wenn der Verkauf am Anfang eines Jahres z. B. im Februar stattfand). Privatrechtliche Vereinbarungen in den jeweils abgeschlossenen Kaufverträgen (z. B. dass alle Lasten bereits mit Abschluss des Vertrages auf den Käufer übergehen), müssen aus öffentlich-rechtlicher Sicht bei der Steuerfestsetzung außer Acht gelassen werden.

Wenn das Finanzamt den Einheitswert und den Messbetrag ermittelt hat, werden diese in einem zusammengefassten Bescheid dem Käufer bekannt gegeben. Gleichzeitig wird nun auch der Messbetrag der Verbandsgemeindeverwaltung übermittelt. Diese ist erst jetzt berechtigt die Grundsteuerbescheide auszustellen oder zu berichtigen.

Der ehemalige Eigentümer ist daher auch nach dem Verkauf solange Grundsteuerschuldner, bis er von der Verbandsgemeinde einen Aufhebungs- oder Änderungsbescheid erhält wobei evtl. überzahlte Grundsteuer erstattet wird. Der Grundstückskäufer wird mit einem Grundsteuerbescheid als Steuerpflichtiger veranlagt und muss ggf. mit einem Nachzahlungsbetrag rechnen.

1. Verkäufer, Käufer und Notar vereinbaren den Kaufvertrag
2. Der Notar schickt den Kaufvertrag an das Grundbuchamt
3. Der neuen Eigentümer wird im Grundbuch eingetragen
4. Der Kaufvertrag wir an das Finanzamt übermittelt
5. Das Finanzamt berechnet den Einheitswert und den Steuermessbetrag
6. Die Daten werden an das Rechenzentrum übertragen
7. Die Unterlagen kommen zurück zum Finanzamt
8. Das Finanzamt prüft die Unterlagen
9. Der Käufer und die Gemeinde erhalten die Informationen vom Finanzamt
10. Die Gemeinde setzt die Steuer fest
11. Die Grundsteuerbescheide werden erstellt und verschickt

• an den Verkäufer (ggf. mit einer Gutschrift) 
• an den Käufer (ggf. mit einer Nachzahlung)